본 연구는 울산 비도시지역의 개발 실태를 파악하고 개선방안 제시를 목적으로 하고 있다. 이를 위해 2000년 이후 2010년 3월 현재까지의 개발행위허가 및 협의 대장을 이용하여 비도시지역의 공간적 실태를 파악하였다.

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  전체 개발행위허가 분석결과, 울산 비도시지역 개발행위허가는 농림지역 및 자연환경보전지역 등을 포함한 비도시지역 전체에 산발적으로 이루어진 것을 알 수 있었다. 공간단위 세별(2.2km*2.7km) 분석결과, 단독주택(전원주택)은 서생 해안, 상북, 두동 등 자연환경이 뛰어난 지역에 집중적으로 분포하는 것으로 조사되었다. 일부 전원주택단지는 무분별한 자연환경훼손, 좁은 진입도로, 공사 후 미분양 등의 난개발과 관련된 문제점들을 유발하는 것으로 조사되었다. 근린생활시설은 주로 상북지역에 집중적으로 분포하는 것으로 파악되었으며, 이외 기존공업지역 인근에 많이 입지하는 것으로 조사되었다. 이는 연접규정에 따라 공장개발이 어려운 경우 연접규정을 받지 않는 근린생활시설로 일단 허가를 받은 후 불법으로 용도 변경하는 악용 사례가 많은 것을 파악할 수 있었다.

  공장 및 창고는 계획관리지역 혹은 녹지지역에 개별공장이 입지하여 기반시설부족의 난개발을 유발하는 경우가 많았으며, 주로 기존 국가산업단지 및 공업지역 인근에 많이 입지하는 것으로 조사되었다. 특히 국가 산업단지 인근 일부 지역은 근생시설의 불법용도 변경을 통해 전형적인 공장 난개발 지역이 발생하고 있는 것으로 조사되었다. 근생시설과 공장과의 연계관계는 개발행위허가 목적별 상관관계 분석에서는 파악되었다.

  이러한 비도시지역 개발 실태를 통한 비도시지역의 관리방안으로 공간단위 셀별로 표고, 경사, 녹지자연도 등을 이용하여 개발가능지역과 개발 불가능지역으로 구분하는 도시성장경계(Urban Growth Boundary) 도입을 제안하였으며, 일부 개발가능지역의 정형화를 위해 보전용도의 일부를 개발가능지역으로 편입하거나 혹은 개발가능지역일지라도 주변 여건을 고려하여 보존지역으로 편입할 수 있도록 제안하였다. 그리고 비도시지역의 효율적 관리를 위해 현 비도시지역의 개발실태를 반영한 중점관리지구 지정을 제안하였다. 본 연구에서 제안한 중점관리지구는 첫째, 도시적 토지이용이 예상되는 지역(주거, 공업지역 등) 둘째, 단독 혹은 전원주택단지 산발적 입지 지역 셋째, 근린생활시설의 산발적 입지지역 넷째, 근린생활시설의 불법 용도전용을 통한 공장 난개발 지역을 제안하였다. 따라서 이러한 중점관리지역을 대상으로 구체적인 관리지침 작성이 요구된다.

  한편, 울산 비도시지역의 난개발은 법제도적의 허점을 이용한 것뿐만 아니라 도시 중간에 개발제한구역이 입지하는 울산의 특수한 도시공간구조와도 매우 연관되어 있다. 따라서 향후 개발제한구역의 해제를 염두에 둔 비도시지역의 관리방안수립도 함께 고려되어야 할 것이다.