고밀의 주상복합은 효율성 제고에도

골목상권·전통시장 지역엔 지양해야

지구차원의 관리 등 제도 보완 필요

도시의 토지관리방법은 건축물 용도가 각각의 기능이 서로 상충되거나 부정적 영향을 주지 않도록 용도지역을 구분하는 것을 기본으로 한다. 이에 도시지역은 주거, 상업, 공업, 녹지지역으로 구분되고 각 용도지역에 따라 개발가능한 건축물 용도를 지정하고 있다. 그러나 도시기능이 점차 다양해지고 도시민의 생활은 여러 기능이 복합적으로 이루어지며 연계기능의 효율성을 위해 토지의 복합적 이용이 필요하게 되었고 융복합기능의 건축이 점차 확대되고 있다.

이에 비해 용도지역을 근간으로 하는 도시계획제도는 각 토지의 용도에 따라 개발가능한 건축물 밀도를 규정하고 있어 건축물의 용도나 인근지역 기반시설의 용량이 아닌 용도지역에 따른 일률적인 개발밀도를 적용하고 있다.

이에 따라 최근 법적으로 개발가능한 건축물 밀도에 비해 기존 건물의 높이가 낮거나 토지가치가 저평가된 상업지역을 중심으로 고층, 고밀의 주상복합건축물의 개발이 크게 증가하고 있어 도시문제의 발생이 우려된다.

고밀의 주상복합건물 건축은 토지자원이 부족한 도심 기개발지역의 토지를 효율적으로 이용할 수 있고, 노후되거나 쇠퇴한 상업지역에 정주인구를 확보해 활력을 불어넣을 수도 있으며, 동일 건물내에 주거시설과 상업·문화·편의시설이 함께 위치해 거주민의 편의성을 향상시키는 등 일정부분 도시공간 운영전략에 기여하고 있다. 그러나, 소규모 필지로 구성된 전통시장 상권지역이나 추가 기반시설의 확보가 어려운 구도심 상업지역의 주상복합건물 고밀개발은 기존 건축물에 비해 매우 규모가 크므로 건축경관이 조화롭지 못하고, 교통소통이 악화되며, 소규모 필지 상가로 구성된 전통시장 또는 골목상권을 파괴한다. 또한 도시운영에 필요한 상업공간이 주거지화됨에 따라 지속가능한 도시발전을 위한 상가, 사무실, 의료시설, 금융시설, 문화시설, 관광숙박시설 등 상업업무기능과 도시서비스를 위한 공간이 주택으로 잠식돼 도시기능이 왜곡되고 상업지역 발전 잠재력 확보가 어려워지는 문제가 발생한다.

따라서, 골목상권이 살아있는 가로형 상가 밀집지역이나 전통시장과 같이 지역문화를 간직하고 저밀 소규모 건물이 밀집된 지역에서 건물의 규모가 매우 다른 고층의 주상복합건축물의 개발은 지양해야 한다. 또한 도시재생사업, 문화의거리 조성, 경관관리사업 등 기개발된 지역의 상권활성화나 지역문화 관련 사업이 시행된 경우 무분별한 고밀개발이 아닌 기시행된 지역정책사업을 계승할 수 있는 건축물이 개발을 유도해야 한다.

한편, 주거용 건축물은 쾌적한 정주여건을 위해 일정시간 이상의 일조권을 확보할 수 있도록 개발밀도를 조정하고 공원·녹지 등 야외 휴식공간을 함께 개발하며, 이웃과의 교류공간을 갖추되 프라이버시를 확보하도록 건축물간의 거리를 둬야 한다. 또 도보권내에 학교나 어린이집, 놀이터와 같은 시설을 조성하고 안전한 통학로와 보도를 확보할 수 있도록 개발해야 한다.

그러나 상업지역에 개발되는 주상복합건축물은 다수의 주택이 밀집되어 개발되나 이러한 정주여건을 갖추기에는 한계가 있다. 과거의 주상복합건축물은 업무기능을 보완하는 수준의 주택이 개발되었으나, 최근의 주거복합건축물내 주택은 주거지역내의 아파트와 유사한 형태로 조성되므로 주거복합건축물에 거주하는 주민의 쾌적하고 안전한 정주환경을 고려한 건축설계가 필요하다

용도지역만을 기준으로 한 건축물 밀도관리는 세부적인 건축물의 기능에 적합한 규모의 개발이나 인근 지역의 건축물 높이와 규모에 조화로운 건축디자인 및 기반시설의 추가 설치가 어려운 한계가 있다. 따라서 용도지역제도에 더하여 도로폭에 따른 높이의 관리, 조망자원을 보전할 수 있는 경관 가이드, 전통상권과 지역문화 등 울산 고유의 자원을 계승할 수 있는 지구차원의 관리 등을 반영한 상업지역 건축물 개발을 위해 제도의 보완과 관련계획의 시행이 필요하다.

이주영 울산연구원 도시공간연구실 연구위원·도시계획기술사