울산도시환경브리프 116호

울산, 주거복합건축물 계획적 관리로

‘체계적 상업지역 운영·정주여건 확보’해야

이주영 연구위원 / 미래도시연구실

<현황 및 분석>

○ 울산광역시 상업지역 내 주거복합건축물 건축 현황

- ’02년 이후 ’22년 6월까지 사용승인된 울산의 주거복합건축물은 총 146개소, 공급된 공동주택 및 오피스텔은 2만864호에 달하며, ’22년 1월에서 8월까지 건축위원회에서 심의된 주거복합건축물 건수가 23건에 이르러 주거복합건축물의 건설이 활발히 진행 중인 것으로 나타남

- 주거복합건축물의 연도별 용적률을 보면, 최대용적률은 ’09~’10년 약 1,300%로 가장 높으나 용도용적제 시행 이전이며, 이후 감소한 용적률이 꾸준히 높아져 ’22년은 평균 용적률 약 900%의 고밀 주거건축물이 개발

○ 오피스텔의 주거기능 증가

- 오피스텔은 건축법상 업무시설로 주택은 아니지만 주거시설로 이용 가능한 ‘준주택’으로 분류되어 주택총조사와 주거실태조사 등 현황 분석과 중앙정부 주거정책에서 주택으로 간주

- 오피스텔의 건축기준을 개정5)하여 오피스텔의 주거용 활용을 촉진하는 정책이 시행 중임

• 3~4인 가구의 주거에 적합한 중대형 오피스텔 공급 촉진을 위해 바닥난방 설치 가능 면적을 전용면적 85㎡에서 120㎡ 이하로 변경, 발코니 설치가 금지된 오피스텔의 실사용 면적을 증가시킬 수 있어 주택난 해소가 기대됨

• 배기설비 설치의 근거규정이 미비하여 담배연기 등 세대 간 악취로 정주여건이 취약한 오피스텔의 배기설비에 대하여 허가권자가 공동주택에 준하는 기준 적용을 권고할 수 있도록 규정을 마련, 쾌적한 주거환경을 제공함

- 높은 주택가격, 선호 주택유형의 변화, 가구 분화, 편의시설 수요 변화 등으로 주거용 오피스텔 건축이 증가

○ 상업지역 내 주거복합건축물 및 주거용 오피스텔 증가의 문제점

- 고밀개발과 부대복리시설 부족으로 정주환경 악화

• 주택법으로 관리하는 공동주택은 진입도로, 어린이놀이터, 유치원, 경로당 등 부대복리시설을 규정6)에 따라 설치해야 하나, 주거복합건축물은 의무 규정이 없어 정주 편의·복지시설 이용이 불편하고, 상업지역 내 고밀개발로 소음, 조망, 사생활 문제에 따른 분쟁이 증가하며, 안전한 통학로와 건전한 교육환경 확보에 한계가 있음

- 상업공간의 타 기능 전환에 따른 도시서비스 및 중심지 기능 약화

• 상업지역은 도시인구의 편의성과 다양한 도시기능을 위해 상업업무기능이 집적된 지역으로 건축물은 상가, 사무실, 의료시설, 금융시설, 교육·문화시설, 관광숙박시설 등 다양한 시설로 활용되므로 주거기능으로 잠식될 경우 도시기능에 왜곡이 생기고 중심지 발전 잠재력이 약화됨

<시사점 및 제언>

○ 상업지역 주거복합건축물의 주거연면적 비율 축소, 고밀의 준주택 건축시 정주여건 확충 유도 필요

- 상업지역 내 과도한 주거기능 고밀개발을 방지하기 위해, [표]의 타 지역 운영사례와 같이 주거기능 연면적의 비율 및 총량을 제한하고 오피스텔 등 준주택을 주거용 연면적에 포함하는 것을 검토

- 주거복합건축물 또한 주택 부대복리시설 규정에 준하여 주민편의시설 및 복지시설을 갖출 수 있도록 건축심의 내부규정 등 건축계획 승인의 과정에서 정주시설 확충을 유도할 필요가 있음

○ 중심지 체계에 따른 ‘상업지역 위계’ 설정… 상업지역 토지관리방안 수립해야

- 도시거점상권의 확충과 기업서비스 및 업무·문화·위락기능을 위한 중심상업권역, 대생활권 단위의 상업기능 활성화를 위한 일반상업권역, 근린생활권의 서비스를 위한 근린상업권역으로 구분

- 중심상업권역은 과도한 주거지화를 지양하기 위해 주거복합건축물의 주거용 연면적 비율을 축소하고, 일부 쇠퇴한 일반상업권역은 정주인구의 확보를 통한 지역활성화와 정주편의성을 확보할 수 있도록 주거복합건축물의 계획적 입지를 유도

- 전통시장 및 근린상권이 형성된 지역에 기존 상업지역의 개발밀도와 조화롭지 못한 대규모 주거복합건축물의 개발을 지양하여 상업공간 잠식을 방지