2007년 이후 지방을 중심으로 미분양 주택이 급증하여 전국적으로 2008년말 16만호에 이르는 미분양 주택이 발생하였으며, 울산광역시 또한 미분양 주택이 급증하여 2008년 말 약 10,000호에 달하여 지역의 주요 주택문제로 떠올랐다. 미분양 주택이 과도하거나 장기화되어 준공 후에도 지속적으로 남아있는 경우에는 지역경제와 지역주민의 주거안정에 부정적인 영향을 가져오게 된다. 주택건설업체는 금융비용의 증가로 부실화를 낳고 장기적으로는 주택공급을 감소시키며 결국에는 주택가격이 상승하여 지역의 안정적인 주택공급을 위협하게 된다. 분양계약을 한 소비자는 미분양 주택이 많을 경우 주택건설업체의 부도를 우려하게 되고, 사업기간의 장기화에 따라 금융부담이 증가하게 된다. 또한 지역경제적 측면에서도 주거안정에 부정적인 영향을 미쳐 내수침체 등 경제기반에 악영향을 끼치는 문제가 발생하게 된다.

주택은 위치의 고정성과 생산기간의 장기화, 외부효과 등 타 재화와 다른 특성으로 인하여 그 수요와 공급이 시장상황에 즉각적으로 대응할 수 없어 다른 재화나 서비스의 거래시장에서 볼 수 없는 특성을 지닌다.1) 따라서 주택시장은 여타의 재화와 다른 시각의 논의가 필요하며 주택자체의 문제 뿐 아니라 주택이 입지한 주변환경과 지역여건을 함께 고려하여야 한다.

미분양 주택의 발생원인은 크게 주택공급적인 측면과 주택수요적인 측면으로 나뉠 수 있다. 공급측면에서는 주택건설업체의 주택금융의 부족과 부동산 및 세금정책 등의 국가정책적인 요인과 경기침체 등의 경제적 요인, 지역의 주택공급이 과다하거나 지역주택선호에 부적합한 경우 등 지역주택시장의 요인, 높은 분양가격과 주택의 질, 주택입지 지역, 브랜드 등 주택자체의 문제 등을 들 수 있다. 수요측면에서는 주택구매자의 소득 또는 재산과 주택공급가격, 구매자의 주택에 관한 선호 등을 들 수 있다. 이 중 국가 정책적 요인 또는 국가전체의 경제적 상황과 같이 지역단위에서는 다룰 수 없는 부분을 제외한 지역차원의 주택시장과 주택자체의 특성을 중심으로 본 연구에서 다루고자 한다.

본 연구는 미분양 아파트의 특성을 보다 세부적으로 파악하고 울산광역시 지역의 주택수요를 조사하여 구체적인 주택수요에 부응하는 주택공급을 통한 미분양 주택의 완화방안을 제시하여 향후 주택업체의 주택사업 계획 수립시 미분양 발생을 줄일 수 있는 주택정책의 방안을 제시하는데 그 목적이 있다.

연구의 방법은 우선 울산광역시의 전체적인 미분양 아파트의 현황과 특성을 파악하고 구체적인 미분양 아파트의 특성분석을 위하여 최근 발생하고 있는 미분양 아파트를 선정하여 미분양률에 영향을 미칠 수 있는 구체적인 요인을 가격특성, 입지특성, 단지특성, 주택특성으로 구분하여 조사하였다. 각각의 요인항목과 미분양률의 상관관계분석을 통하여 미분양률에 크게 영향을 미치는 요인을 도출하였다. 그리고 지역의 주택수요 특성에 부합하는 주택공급을 통하여 미분양률 감소 대책을 도출하기 위하여 울산광역시 가구를 대상으로 구체적인 주택수요에 대한 설문조사를 시행하였다. 이렇게 도출된 미분양 아파트의 세부 특성과 주택수요조사를 통하여 향후 미분양 아파트의 해소를 위한 주택정책의 방향을 제시하였다.