그동안 울산광역시에서 시행되어 온 토지구획정리사업 및 도시개발사업의 장기화에 따라 토지소유자들의 민원이 제기되고 있고 도시의 미관을 헤칠 뿐 아니라 토지의 적절한 공급이 이루어지지 않아 문제점을 낳고 있어 원활한 도시개발사업 추진을 위한 방안의 모색이 본 연구의 목적이다. 울산광역시는 그동안 토지구획정리사업이 총 64개 지역에서 시행되어 광역시 중 가장 많은 건수로 특히 울산지역에서 도시개발에 민간의 역할이 컸다. 그러나 민간에 의한 환지방식의 도시개발사업이 10년 이상 장기화되고 있어 이의 원활한 사업추진방안 마련이 필요하게 되었다.

민간에 의한 도시개발사업은 민간의 자율성과 사업추진의 효율성을 활용한다는 측면에서 장점이 있지만 환지방식에 의한 사업은 도시전체를 고려한 토지의 계획적 관리가 어렵고 환지와 관련한 의견합의 등으로 인하여 사업기간이 장기간 소요되며, 시공사 선정 및 민간의 기획능력 부족, 조합원의 불신임 등 시행운영상 문제점을 낳고 있다. 그러나 앞으로는 민간의 사회참여기회 및 토지소유자의 권익보호가 더욱더 확대될 것으로 예상되며, 다양한 토지수요에 적극적인 대응이 요구되고 공공부문만이 토지개발을 추진할 경우 과다한 사업비가 소요되므로 향후에는 민간에 의한 도시개발이 확대될 것으로 예상된다. 따라서 급변하는 토지수요에 적극적으로 대응하고 민간에 의한 사업추진시 장점을 최대한 살리면서 도시개발의 공공성 확보와 원활한 사업추진을 위한 방안 모색이 요구된다.

도시개발사업의 활성화를 위하여는 조합원간의 불신을 해소하고 공공분야에서 적극적으로 지원하며 사업성 확보를 위한 사전 검토가 필요하다. 공공분야에서는 사업절차의 간소화 등 뿐 아니라 권역별 택지수요를 제시하고 택지개발가능지의 개발방향을 구체적으로 제시하는 등 적극적인 지원이 필요하다. 울산지역에서는 북부․언양․남부대생활권을 중심으로 산업, 교육, 물류, 상업 기능이 도입될 예정으로 이들 지역의 인구유입에 대비한 택지확보가 필요하므로 이 지역을 중심으로 사전에 민간의 도시개발사업의 개발방향 및 도입시설, 개발시기를 제시할 필요가 있다.

또한 민간의 도시개발사업 활성화와 함께 공공부문에서의 도시개발사업 추진이 필요하다. 그러나 공공부문에서 일방적인 토지수용에 의한 사업추진이 최근 토지소유자의 반대에 따라 사업추진이 어려우므로 토지소유자의 적극적인 참여를 유도하기 위하여 수용에 의한 공공부문의 사업은 택지공급의 시급성 등 토지소유자의 공감대를 형성할 수 있도록 노력하며, 그 이외의 지역은 수용방식과 환지방식을 혼용하여 사업을 추진할 수 있다. 환지방식을 혼용할 경우 수용방식에 비하여 토지소유자의 의견을 수렴하는 과정에서 사업기간이 다소 소요될 가능성이 있으나 기존 거주자의 재정착률을 높이고 기존 주거지의 환경을 함께 개선한다는 의미에서 효용성이 높다.

지금까지 도시개발사업 시행시 시행되었던 혼용방식은 환지방식과매수방식의 문제점을 보완하기 위한 방안이라기 보다 환지방식을 주로 시행하되 사업여건상 불가피한 부분에 대하여 매수방식을 활용하는 것이었으나 토지개발의 공공성을 살리고 공공과 민간의 장단점을 보완할 수 있어 향후에는 적극적인 도입이 고려될 수 있다. 이와 함께 전면매수방식으로 진행되고 있는 택지개발사업지구 또한 토지소유자의 불만을 해소하고 사업에 참여를 유도하기 위하여 환지방식을 도입하여 추진할 수 있다. 이를 위하여 환지방식을 적용할 지역의 범위의 명확한 기준을 수립하되 전체 토지이용의 효율화와 기능도입을 위하여 환지범위를 최소화하여 토지의 공공성을 향상시키면서 토지소유자의 사업참여를 유도하여야 한다. 

앞으로의 도시개발은 공공이 단독으로 일괄매수하여 추진하거나 민간이 단독으로 사업을 추진하기 어려워질 것으로 예상된다. 또한 신규 토지확보 뿐 아니라 도시정비, 재개발 등을 통한 기개발지의 정비가 필요하며, 도시전체의 성장관리가 필요하다. 따라서 도시의 장기적인 발전방향과 도입기능, 토지수요에 대한 비전을 공공에서 수립하고 이의 달성을 위한 민간부문의 참여를 확대시켜 민관이 협력하여 도시개발사업을 추진하여야 할 것이다.